Как юридически проверить участок перед покупкой статья

В последнее время наблюдается устойчивый рост интереса к загородному проживанию. Все больше людей стремятся покинуть плотно застроенные городские районы в пользу приобретения земельных участков и перехода к сельскому образу жизни. Тем не менее, выбор участка не является более простым процессом по сравнению с покупкой квартиры; зачастую такое решение сопряжено с существенными трудностями. В связи с этим крайне важно проявлять осмотрительность при совершении подобной сделки.

Необходимо сохранять бдительность даже в тех ситуациях, когда сделка представляется безупречной. Перед осуществлением любых юридических процедур по приобретению земельного участка требуется проведение тщательной проверки. В данном материале рассматриваются методы определения статуса земли как зоны с особыми условиями использования, перечень необходимых документов перед покупкой, сведения из кадастровой карты, а также иные важные нюансы, требующие внимания.

Правоустанавливающие документы

Первоочередным этапом при приобретении земельного участка является тщательная проверка документации продавца:

• Свидетельство о праве собственности содержит описание объекта недвижимости и его кадастровый номер;
• Правоустанавливающие документы (решения суда, акты о выделении долей, свидетельства о наследстве, договоры купли-продажи или постановления о предоставлении земли) необходимо проверить на соответствие действующему законодательству. В случае, если продавец не является первоначальным собственником, требуется детальное изучение всей цепочки правопреемственности по сделке.

Ряд экспертов указывает на наличие рисков при приобретении имущества, полученного в порядке наследования от мужчины. Особой осторожности следует проявлять в отношении объектов, права на которые были оформлены менее двух лет назад. В случае наличия у наследодателя несовершеннолетних детей, они имеют право на соответствующую долю наследства, однако идентификация всех законных претендентов может представлять значительную сложность.

Риски для покупателя могут возникнуть в следующих обстоятельствах:

• Наличие осведомленности о существовании фактического собственника при отсутствии соответствующих действий со стороны покупателя;
• Приобретение земельного участка по цене ниже рыночной;
• Отсутствие проведения проверки объекта перед совершением сделки.

Необходимо обеспечить устранение этих рисков до момента заключения договора купли-продажи…

Проверка кадастрового номера участка

На основании кадастрового паспорта возможно получение сведений о виде разрешенного использования земельного участка, а также о наличии смежных территорий и установленных границ. Данный документ является ключевым инструментом верификации данных: он позволяет подтвердить наличие межевания и гарантирует соответствие информации сведениям из иных регистрационных документов. Необходимо учитывать ограничения на строительство объектов капитального строительства; как правило, возведение жилых домов разрешено исключительно на участках определенных категорий, а именно:

• Земли, предназначенные для поселений (ЗП);
• Земельные участки сельскохозяйственного назначения.

В разрешении на строительство должны быть зафиксированы целевые назначения: ведение садоводства или использование для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства (ЛПХ/ИЖС).

Ниже приведено разъяснение значений указанных категорий земельных участков:

• Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) относится к категории «земли населенных пунктов». Данный статус позволяет возводить жилые дома, обеспечивать их инженерными коммуникациями и обустраивать хозяйственные постройки.
• Использование земель для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) не имеет ограничений исключительно в случае их принадлежности к категории «земли поселений». При отнесении участков к «землям сельскохозяйственного назначения» возникают существенные ограничения, что делает приобретение таких территорий нецелесообразным.
• Категория земель для ведения садоводства на текущий момент позволяет осуществлять строительство с использованием средств материнского капитала и по своим характеристикам сопоставима с ИЖС. На данных участках также разрешено возведение жилых объектов.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно, однако данная процедура сопряжена с существенными трудностями и требует значительных временных затрат. В связи с этим рекомендуется приобретать участок с уже установленными соответствующими характеристиками. Предварительно необходимо удостовериться в категории земель для подтверждения отсутствия юридических обременений и исключения рисков возникновения судебных споров в будущем.

Изучаем землеустроительное дело

В рамках землеустроительного дела можно получить сведения о процедуре межевания, установлении и расположении границ участка, а также об ответственных лицах, согласовавших данные границы. Рекомендуется провести сопоставление данного документа с иными правоустанавливающими бумагами для проверки соответствия координат указанного объекта данным кадастрового паспорта.

Дополнительно рекомендуется установить личности лиц, подписавших акт согласования границ. В случае смены собственников смежных участков необходимо удостовериться в том, что указанные лица являлись владельцами на момент подписания документа. Также крайне важно проверить наличие подписей всех соседей, граничащих с планируемым к приобретению участком.

«Читаем» публичную кадастровую карту

Кадастровая карта Росреестра представляет собой наиболее эффективный бесплатный инструмент для лиц, планирующих приобретение земельного участка.

Данный ресурс позволяет получить следующие сведения:

• Подтверждение корректности установленных границ территории;
• Наличие объекта в государственном кадастровом учете;
• Подробные данные о смежных участках;
• Точные сведения об общей площади объекта.

Кроме того, карта позволяет определить принадлежность участка к зонам с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). В случае выявления таких ограничений рекомендуется воздержаться от совершения сделки по покупке данного объекта.

Продавец может намеренно или вследствие отсутствия надлежащей информации скрыть сведения о принадлежности земельного участка к специальной зоне. Учитывая наличие специфических ограничений для каждой такой территории, в ходе процедуры проверки может быть установлено полное отсутствие права на новое строительство либо необходимость демонтажа уже существующих объектов.

Для определения принадлежности земельного участка к специальной зоне необходимо воспользоваться официальным сайтом Единого государственного реестра недвижимости. В соответствующем разделе «ЗОУИТ» следует активировать функцию поиска. Важно учитывать, что объекты, не внесенные в государственный реестр, на карте отображаться не будут. Таким образом, для получения достоверной информации об отсутствии обременений или ограничений рекомендуется запросить у потенциального покупателя градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Данный документ может быть получен продавцом через портал «Госуслуги» с ожидаемым сроком подготовки в двадцать дней.

Тем не менее, наличие данных сроков не является препятствием для проведения проверки на принадлежность участка к зонам охраны объектов культурного наследия (ЗОУИТ). Данная процедура особенно актуальна в случаях, когда поблизости расположены исторические здания, проходят газопроводы или иные объекты, требующие изучения.

Зачастую сведения, необходимые покупателю, находятся в открытом доступе в сети Интернет. В связи с этим целесообразно провести проверку наличия судебных разбирательств по данному земельному участку, истории судебных слушаний, а также данных об установлении охранных зон и иных сопутствующих обременениях.

Информация из Росреестра и выписки ЕГРН

На официальном портале Росреестра доступна информация о наличии обременений на приобретаемый земельный участок. Для получения данных необходимо ввести кадастровый номер объекта, его адрес или условный номер в соответствующем поле поиска.

Не следует пренебрегать использованием выписки из ЕГРН, учитывая возможность ее получения непосредственно в Центре госуслуг. Данный документ позволяет получить сведения об основных характеристиках земельного участка, а также о порядке перехода права собственности. На основании этих данных можно установить хронологию и основания смены собственника объекта недвижимости. Кроме того, посредством выписки могут быть выявлены факты обременения имущества, такие как наличие залога или ареста, а также иные ограничения прав пользования участком.

Дополнительным преимуществом получения выписки из ЕГРН является возможность установления прав собственности и обременений на объект недвижимости со стороны различных лиц. Наличие множества сделок с участием одного лица за короткий промежуток времени может свидетельствовать о совершении мошеннических действий, что влечет риск последующего изъятия приобретенного участка. Во избежание подобных рисков необходимо проводить тщательный анализ выписки ЕГРН либо привлекать квалифицированного специалиста для оценки правового статуса объекта.

Зачем делать сверку документов с натурой?

Необходимо обеспечить полное соответствие фактических данных действительному положению дел в представленной документации. Обязательным условием является проведение замера площади земельного участка для подтверждения его идентичности сведениям из документов. Кроме того, следует убедиться в том, что ограждающие конструкции расположены строго по границам территории и не нарушают границы смежных участков. Важно удостовериться в отсутствии знаков охранных зон как на приобретаемом объекте, так и на прилегающих территориях. При наличии возможности рекомендуется установить контакт с владельцами соседних участков.

Необходимо учитывать, что приобретение земельного участка является сложной процедурой, сопряженной с множеством значимых нюансов. В связи с этим рекомендуется детально изучить историю владения землей с момента её формирования. К сожалению, существует немало примеров необоснованного доверия покупателей к продавцам; подобных ситуаций можно было бы избежать при условии отказа от сделки в случае выявления нарушений или рисков.

Рассмотрим пример «нечистой» сделки

Лицо приобрело земельный участок у продавца с формальным соблюдением всех юридических процедур, включая оформление договора купли-продажи. Однако субъект, указанный в данном документе как собственник, фактически не обладал правами на имущество и не был уведомлен о совершении операции. Вероятнее всего, сделка была осуществлена путем незаконного использования утраченного паспорта.

Именно по этой причине крайне важно провести тщательную проверку всей документации перед совершением сделки. Документы должны быть не только достоверными, но и соответствовать актуальным стандартам оформления. В ряде ситуаций целесообразнее отказаться от приобретения даже наиболее привлекательного объекта, нежели впоследствии столкнуться с невозможностью реализации участка или строительства на нем жилого дома.